降房价不能仅靠开征房地产税

　　在近日国务院出台的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中，明确提出了要“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。房地产税再次提上日程，在当前的房地产市场上立刻引起了很大的波澜。许多人都期盼着房地产税尽快出台，以降低多年持续“高烧不退”的房地产价格。不过，由于导致房价上涨的因素众多，再考虑到中国房地产市场的特殊性，指望开征房地产税就能降房价的愿望，恐怕短期内很难实现。

　　此次提出的房地产税，和之前已经试点的房产税有所不同。相较房产税而言，房地产税是一个综合性概念，包含了一切与房地产经济运动过程有直接关系的税种，如房地产业增值税、企业所得税、个人所得税等等，房产税也包含其中。早在2011年，我国就在上海和重庆两个城市开展了向居民住宅征收房产税的试点。2015年召开的十二届全国人大常委会立法规划中，房地产税法被列入了第一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。此次《指导意见》出台后，人们普遍预计，2017年底推出房地产税的可能性比较大。

　　按照一般的观点，如果房地产税能够尽快出台，那么拥有多套房的成本将会大大增加，这既会使那些已经拥有多套房的业主加大抛售力度，也会对那些准备购买多套房子的投机者产生抑制。这样，即便供给不再增加，但由于投机需求有了迅速下降，因而整体房价的下跌就指日可待了。

　　然而，事情远非大家想象的那么简单。从国内外的实践来看，仅靠税收政策是很难抑制房价泡沫的。比如2007年爆发的全球金融危机，就是由房地产税比较健全的美国引起的。再来看国内，在房产税试点的上海和重庆，房价照样上涨不误。

　　究其原因，就在于决定房价的因素有多种多样。其中比较重要的有货币超发，据统计，2000年至今，美国的广义货币M2年平均增速为6.4%，日本只有2.5%，而中国竟然高达16.6%。截止2016年8月份，美国M2为12.9万亿美元，日本为8.7万亿美元，中国则高达22.7万亿美元，超过美国加日本之和。所以，不关住货币发行的阀门，想要遏制房价是很困难的；土地供给的垄断是导致房价上涨的又一推力。由于财政对土地出让金的依赖，地方政府都存在着人为限制土地供给的政策，造成了多数城市土地的严重供不应求，而这也成了房价刚性上涨动力强劲、下跌意愿不足的强大支撑。此外，投资渠道狭窄，实体经济疲软，也引发了大量社会资本涌入房地产领域，投机之风盛行。

　　因此，想要遏制房价上涨，需要包括税收政策在内的一系列综合性措施发力才行，仅靠房地产税显然是“独木难支”。不仅如此，房地产税在设计、运行、操作和管理等方面也需要在借鉴和总结国内外经验和教训的基础上大胆创新，既要抑制投机性需求，又要保护民众的基本住房需求。如此，房地产市场才能尽快回归“房子是用来住的、不是用来炒的”基本功能。

　　（李长安，对外经济贸易大学公共管理学院教授）