由于互联网元素的嵌入，传统服务业呈现两种趋势：一是某些行业或细分领域的“去中介化”；二是互联网聚集人流、物流、资金流、技术流、智力流，易于产生规模效应，促成跨界协同，进而产生一批规模大、业务多元、创新能力强的中介服务商，即“规模中介化”效应。
互联网嫁接住房租赁业，就体现了这样的复杂变革态势。虽然租客可以接触海量的房源信息，并且在网络的帮助下进行简单筛选，但房租消费的大额性、支出的长期性，以及在房源稀缺背景下“试住”的不可能性等，导致租客的决策往往更追求理性和专业。因此，互联网+住房租赁市场大体是一个“规模中介化”市场。新形势下，如何把互联网+住房租赁市场这块“奶酪”做成“蛋糕”，需要有针对性地出台扶持和监管措施。
重点提供中低端租赁房源
2015年中央经济会议提出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。上海《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》中，也明确表达了政府对改善租赁住房供应结构、发展培育机构出租人、拓宽公共租赁住房房源渠道的期待。
坦率地讲，对互联网+住房租赁市场的激励，需要重点扶持提供中低端租赁房源的公寓提供商。具体来看，应允许长租公寓供应商适当更改分散出租的住房户型结构，如面积较大的客厅可作为独立房间出租等。
同时，要考虑税收政策的合理优化。对住房租赁行业采用增值税思路合理改革营业税。按照现行征收规定，代理经租公司一方面要按照租金收入缴纳营业税，另一方面屋主将房屋出租给经租公司应缴纳的营业税也常会转嫁给代理经租公司，存在重复征税的不合理现象。建议按照增值税思路进行相关税制改革，经租公司仅需缴纳其提供增值服务部分的营业税收。
此外，还可降低经营公租房企业的所得税率。从现有情况看，个人租赁实际未交纳所得税（法定税率为10%，享受税收优惠），但企业出租房屋则要按照25%税率缴纳所得税，没有优惠。在租赁市场变革时期，主要趋势是代理公司经租替代个人租赁。因此，本着鼓励中低端住房租赁市场发展的基本思路，可暂时降低相关经租公司的企业所得税。
政府应鼓励与规范并行
互联网+住房租赁市场虽然能从一定程度上解决某些陈疾烂疴，但同时也带来了一些新的管理挑战。因而，政府对于互联网+住房租赁市场应该鼓励与规范并行。
首先，关于房源信息失真的问题。市场上租赁信息的不准确甚至欺骗问题由来已久，且利用互联网发布虚假信息的成本更低、更自由，监管难度更大。政府应颁布法规，推行网络发布房源的实名认证制和租赁房源发布平台的登记备案制。
其次，关于租赁交易各方违规行为的约束。传统中介模式下，是以一纸合同载明房东、中介和租客三方的权利和义务。而在互联网+租赁机构模式下，需要登记备案两类合同：一个是房东和中介的长租合同，另一个是中介和租客的合同。在传统租赁市场上，一般而言租客的弱势地位比较明显，且相较于国外，我国现有法律对租客的保护存在明显不足。因而在新的模式下，对交易行为的规范，应重点考虑租客相对于中介的权益保护和中介方对托租房屋的使用权问题。
最后，关于租赁机构跨界经营的管理。互联网+下的租赁产业生态圈越发复杂，这导致了监管的复杂性。过去我们对金融、地产、住房租赁交易、家政服务等中介机构的监管都基于监管对象业务单一性基础之上，这在互联网时代中会产生很多监管漏洞。如何弥补这一缺陷，需要多部门的创新与协作。
（作者分别为上海财经大学副校长、教授，上海对外经贸大学讲师。本文系《上海互联网+住房租赁市场管理研究》课题部分成果）
（责任编辑：邓浩）
