房地产开发投资回升恐难持续

　　据国家统计局发布数据，2016年1至2月，全国房地产开发投资增长3%，增速比去年全年提高2个百分点。虽然全国房地产开发投资增长速度时隔两年首次出现回升，但从全年看，房地产开发投资增长难言乐观，化解房地产库存仍是当前我国楼市运行主线。

　　当前我国房地产开发投资回升可能更多受到东部地区土地价格过快上涨的驱动。近年来，随着我国土地出让价格节节上升，土地购置费在房地产开发投资完成额中的比重也呈现出快速上升态势。2014年，全国房地产开发投资完成额中的土地购置费用同比增长29.3%，分别高出建筑工程、安装工程、设备工器具购置增速20个、8.3个和24.7个百分点。2015年全国土地价格走势分化，但全年房地产开发投资完成额中的土地购置费增长速度仍高出建筑工程完成额1.1个百分点。考虑到2015年东部地区土地价格明显上涨，2016年全国房地产开发投资增速中的土地购置费用增速也将明显加快，并带动全国房地产开发投资增速回升。数据显示，今年前两个月，我国东部地区房地产开发投资完成额5536亿元，约占全部房地产开发投资额的61.15%，较上年同期提高0.4个百分点；东部地区房地产开发投资增速为3.7%，比去年全年提高3.2个百分点。

　　未来房产投资回升可持续性谨慎乐观，化解房地产库存仍是当前楼市运行主线。最近一段时间热点城市楼市“发烧”，加剧了住房市场恐慌购房心理，导致市场需求透支。随着管理层对楼市“首付贷”的治理，以及对中介行为和投机炒作的打击，热点城市房地产市场将会理性降温。从房地产周期运行看，考虑到我国住宅市场供求关系拐点已经到来，市场机会更多体现在区域结构分化上。东部地区房地产开发投资增速回升，但因为地价过高，不可避免影响到投资增长的稳定性。

　　目前看，非热点城市房地产库存仍在上升，而热点城市住宅价格过度偏离基本面，蕴含较大风险。据国家统计局数据，今年前2个月，全国房地产开发企业住宅施工面积41.46亿平方米，约为2015年全国商品房销售面积的3.23倍，以三口之家一百平方米计算，可以支持1.24亿人口居住需求。而房地产库存的60%以上分布在三线、四线城市。热点城市近期交易火爆，虽然市场“首付贷”规模难以准确统计，但从住宅交易总额放大和交易时间缩短两个特征分析，热点城市类似“首付贷”的杠杆融资规模应该不会太小，否则也无法支持热点城市住宅交易集中放量；特别是2015年热点城市住宅需求已经明显增长的情况下，2016年年初住宅市场继续高位放量，不排除是投机炒作回潮驱动的可能性。尽管从资产配置角度出发，热点城市住宅配置价值逻辑仍在，若价格过快上涨，势必面临未来资产变现难题。

　　综合各方面情况分析，需要理性认识当前房地产开发投资增长速度回升。如果房地产开发投资额中的土地购置费用比重上升，那么即使投资增速回升，也无法带动相关产业发展。如果房地产开发投资增长过快，那么恐怕又会引发新的房地产库存压力。可见，与其关注房地产开发投资增长速度回升，不如关注房地产开发投资构成变化与区域差异。