遏制房地产市场风险向银行体系蔓延

　　随着全国房地产增长出现疲态，各家银行开始逐步收紧对房地产企业的贷款。然而，已有的大量房地产贷款仍然使得银行面临着巨大的债务违约风险。3月宁波大型房企兴润置业资金链断裂，成为国内首个房地产债务违约的案例。这次开发商违约事件给银行敲响了警钟，银行正在面临来自于开发商越来越严重的信用风险，且这一风险主要表现为贷款资产的违约风险。

　　对于房地产开发企业来说，主要融资方式是通过房产抵押而向银行获得贷款，取得贷款的多少即取决于抵押物的价值。且由于房地产资产还被广泛用作其他类型贷款的抵押物，银行其他类别的贷款所面临的信用风险也会上升，这大大增加了风险的复杂性。由于抵押物所带来的资产负债效应，房价波动将对银行产生广泛的影响。

　　若房地产价格处于上升阶段，作为抵押物的资产价值随之上升，从而贷款人的借款能力也相应提高，且房价上涨导致对房地产投资收益预期更为乐观，因此开发商会开始新的项目，这将会进一步提高借款人的负债率，使得银行的房地产贷款风险暴露水平增加。而当房价由涨转跌时，借款人抵押的房地产价值也会下跌，导致借款人的贷款能力减弱，并面临资金收紧。当抵押资产价值下跌幅度过大时，借款人甚至可能放弃抵押物而选择违约，使得银行的资产质量严重恶化。

　　此外，对用于商业目的的房地产开发商贷款和建筑企业贷款来说，房地产价格下跌所带来的违约风险更高，由于这些贷款主要偿还来源是房屋销售收入和房地产完工后的租金。若房价大幅下跌，开发商和建筑商的财务状况恶化，无法借入新的资金，进而难以保证项目的完工。在建的房地产若不能顺利完工，则意味着抵押物的价值近似于零，则商用房抵押贷款的违约率也接近1。

　　从历史经验来看，房地产贷款违约的增加是许多银行危机发生的原因，如1997年的亚洲金融危机。从我国的情况来看，近几年我国银行房地产贷款在其各项贷款中的占比大多保持在20%左右水平，最高月份甚至达到46%，且这个比例总的趋势是上升的，这表明我国银行的贷款投向对于房地产业的依赖度较高。而随着经济放缓、信贷需求的回落，银行业不可避免地面对不良贷款率上升的状况。房地产行业的不景气及房价的下跌会导致房地产商不能及时偿还银行贷款，使得与房地产相关的不良贷款率上升。

　　根据笔者对房地产贷款压力测试的实证研究结果，当房地产价格分别出现轻、中、高和极端程度的下跌时，银行的不良贷款率也随之持续上升。当房价下降30%时，银行体系的不良贷款率将达到11.48%，而根据国际上对银行业危机的界定标准，可以认为此时银行业极有可能出现系统性风险的爆发。在假设的压力情景下，银行可以依靠准备金覆盖温和和中度冲击的风险，而在严重冲击下准备金无法覆盖损失，不良贷款会通过对资本和利润的侵蚀而对银行的稳定状况产生不利影响，甚至可能以资金链断裂的形式导致银行系统崩溃。

　　因此，若我国银行面临的房地产债务违约风险得不到有效控制，而任其蔓延，则整个金融市场会因此承受更大的压力。而且随着债务违约事件的频发，会大量侵蚀银行的资本和利润，从而对银行的稳定状况产生不利影响，甚至可能以资金链断裂的形式导致银行系统的崩溃和实体经济运行的扭曲。

　　对于银行自身来说，为遏制房地产市场风险的蔓延，相关监管部门应采取措施提升银行防控房地产金融风险的能力。首先，各银行应严格控制房地产的贷款投向，加强贷款审查。应根据保守、安全、真实等原则来执行房地产贷款标准，不仅要严格限制其新增房地产贷款，还应严格规定房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查和控制，以避免信贷过度扩张和呆账、坏账损失。

　　其次，要加强对银行不良资产的管理，优化资产质量。不仅要密切关注房地产重点企业的经营情况，强化对银行房地产贷款资金使用情况的后续监管，密切关注贷款的潜在风险，对可能出现不良和逾期贷款的业务应事前制定好防控措施。同时还要不断加强对现有不良贷款的清理和减退工作，加大对逾期贷款的管理力度，以有效遏制不良贷款余额的增长态势，降低不良生成率，从而确保信贷资产的质量，提高银行资本充足率，加强银行应对市场不确定性风险的能力。

　　此外，监管当局应建立完善动态的房地产贷款压力测试机制，加强对突发的风险事变的预警判断及应对能力。应积极借鉴国外先进的压力测试技术，并加以创新和改造使之能与我国国情相适应。通过将压力测试作为度量和预警房地产市场风险的常态化工具，有利于监管部门认识银行的整体风险，并根据测试结果制定相应的政策和调控措施，从而有针对性地提高银行风险拨备或资本金以增强抵御系统性风险的能力。

　　为了减少房地产市场及房价波动给银行带来的风险，仅仅增强银行的风险管理能力是不够的，还应从源头上控制住风险，这就需要对房地产市场进行调控，维持房地产市场的健康发展。

　　首先，对于房地产市场出现的问题，有关部门应制定相应的政策来对房地产市场进行调控。由于我国房地产市场存在严重分化，在制定政策时，应区别对待。应建立符合各个城市特点的调控体系，根据各地的实际情况，分层次、分阶段地有序实施房地产调控政策，逐步促进大中小城市房地产市场的协调发展，而不是一刀切的制定抑制房地产市场的调控政策。

　　其次，建立我国房地产行业的多元化融资模式对于解决房地产市场过度依赖银行带来的房地产市场及银行体系的风险至关重要。应积极开辟房地产行业的融资渠道，利用资本市场上金融工具的创新，使房地产企业从以银行为主的间接融资转向以信托、基金为主的直接融资，使房地产企业慢慢由粗放式开发向精细化开发转变，优化企业资本结构，提高核心竞争力。这样不仅解决房地产行业的融资问题，还可以分散房地产给银行带来的风险。

　　最后，构建房地产市场的风险预警制度，加强和完善宏观监测体系。对房地产市场运行状况进行监测预警，根据房价收入比及房屋空置率等关键指标判断房价、供求和房地产投资等指标是否处于正常区间，这对于准确把握市场运行趋势、科学制定宏观决策至关重要。