楼房“未老先衰”呼唤住宅维修机制

　　奉化塌楼事件已过一周有余，但关于楼房“未老先衰”的话题依旧在网上热议，许多人都担心，自己所居住的楼房，会不会存在和奉化倒塌居民楼同样的隐患。因为在上世纪80年代，城市人口大幅度增加，各地为了解决居民住房问题，又受制于当时的经济条件，不得不建设了大批砖结构的“快餐楼”，而这些楼房，是目前许多城市的老旧小区主体建筑。

　　与发达国家私人住房动辄上百年的使用寿命相比，这些“80后”甚至“90后”楼房尚未走完“青春期”就“未老先衰”，变成危旧房屋。

　　但是，这些楼房由于产权复杂，住户经济条件参差不齐，又无代表全体产权所有人的组织来协调多方，使得加固改建工程进展缓慢。就像这次的奉化塌楼，尚未等到改建的那天，大楼就轰然倒下。

　　与许多发达国家城市多为“一户建”，即独立房屋不同，我国城市居民房屋大多为单元公寓式楼房，在发达国家一般被称为“合作公寓”。整个大楼的产权被分割，每一户皆有一部分，而大楼下的土地使用权也分属于所有住户，按照法律，楼房的维护事宜由代表所有业主行使权力的业主委员会负责组织。

　　新建的商品住房虽然不至于在短短20年的时间内就未老先衰,但谁又能保证这些楼房真的能在土地使用权的70年时效内不会“年久失修”?而等到70年后，在土地使用权续期之后，当年购房者的孙辈们，继承来的房屋是否能够安然屹立？

　　在发达国家，公寓大楼会设有管理委员会，类似于我国的业主委员会。管理委员会承担公寓的维护责任，维修费用经管理委员会协调由所有产权所有人共同承担。但在我国，许多新建小区并无业委会，或者业委会形同虚设，而作为楼房养护的主要资金——住宅维修资金，由于种种问题，却大多处于沉睡之中。全国各地缴存的住宅维修资金已经破万亿，但使用率不足百分之一。在维修过程中协调所有业主的利益，满足各方诉求也并非易事。

　　另外，发达国家的房屋业主，一般会为房屋上保险，即家庭财产保险，保障火灾、爆炸、雷击等自然灾害和意外事故造成的房屋损失。房屋保险一般由屋主或住户投保，保险费率为0.1~0.2%，发生损失时，保险公司按房屋的实际价值计算赔偿，但以不超过保险金额为限。但是，这项保险在中国仍处于起步期，并无多少国人为自己的最重要的资产——住房投保，相关法规也处于空白状态。届时一旦住房出现问题，住房的开发商和施工方往往已经随着时代变迁而不复存在，业主将面临索赔无门的困境。而公寓大楼不论是大楼本身还是土地使用权，都是属于全体业主，协调所有业主出资来原地重建也难上加难。

　　也就是说，破解公寓楼房“未老先衰”的关键之处，在于改进和完善当下的业委会和住宅维修资金管理机制，并将这一机制逐步覆盖到老旧小区，以此确保居民的财产和人身安全。

　　根据西南财经大学和中国人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》显示，中国自有住房拥有率接近九成。随着房价上涨房产升值，房地产在中国家庭资产中占据最大比重。公寓大楼里的一个单元房，往往凝结了一个家庭的全部心血。

　　在国人的传统思维里，都希望能将自己一辈子辛勤劳动换来的房产，作为遗产的主要部分留给子孙。谁都希望自己留下的是一个可供后代安居的房子，而不是时时担心倾倒的危房。