楼市调控的金钥匙：增加有效供给

　　与此同时，去年以来房价上涨速度一直领跑全国的深圳也出台政策，抬高购房门槛，实行限购。明确规定，自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，而此前为1年。据悉，除沪深两地之外，其他一些房价上涨过快的城市，如北京、南京等地，也在积极酝酿，出台相关的调控政策，以避免房价的进一步上涨。

　　调控多年没有出现明显下降的房价，却在很多城市面临强大库存压力的情况下，趁着调控政策打个“瞌睡”，就腾腾腾地向上涨了起来，且上涨的速度之快，超出了管理层所能容忍的范围，迫使管理层和地方政府不得不再次祭起调控大棒，对房价展开“围剿”，实行限购限贷等方面的调控政策。

　　我们并不认为沪深等地的做法有什么不对的地方，前些年房价没有再像过去那样快速上涨，就是依靠的这些手段。问题在于，对楼市来说，总不能永远置于这样的调控环境之中，不能总靠有形之手来维持房价的“稳定”。因为，在市场经济体制下，有形之手的作用要尽可能地越少越好。特别象楼市这种可以以无形之手为主的市场，有形之手更应当尽可能少地发挥作用。即便需要，也应当找准目标，对准靶心，而不是不顾一切地以“杀”死所有需求为目的，以此来满足房价暂时不涨的需要。

　　事实上，楼市调控的实践已经反复证明，行政调控的作用已经越来越小，越来越不利于楼市的健康发展。尤其是把遏制需求作为调控目标的做法，已经与楼市的实际情况越来越背离、越来越不相适应。对楼市来说，刚性需求仍然是市场的主流，仍然是不可忽视的重要因素，仍然是楼市必须高度重视的基本方面。所不同的是，在刚性需求问题上，政府的理解和百姓的理解是存在较大差距的。政府要的是市场的繁荣，百姓要的是居住的满足。如何把政府的需要和百姓的需要紧密结合起来，才是解决楼市问题的关键。其中，增加有效供给，是关键之关键、核心之核心。

　　那么，什么才是楼市的有效供给呢？就当前中国楼市的实际情况来看，保障房无疑是最重要的有效供给。也就是说，只有增加保障房供应，让更多的中产阶级、中低收入者能够享受到保障房，才能从根本上解决好楼市问题，政府也才不会面对房价上涨左右摇摆、左右为难、左右不是。

　　值得注意的是，同为房产税试点城市的重庆市，在此轮房价上涨中，却显得很坦然，没有出现上海那样让政府感到恐慌的现象。而重庆出现这样的稳定格局，也决不是重庆身居西部。要知道，近年来，重庆的发展也是引人注目的，重庆的经济活力更是令其他地方羡慕。尤其是去年，经济增长率高达到11%，是全国大中型城市的领跑者。这样的经济增长速度，显然是会对房价上涨产生很大影响的。可是，重庆的房价并没有因此而恶性上涨，过去五年只涨了12%，是一、二线城市中涨幅最低的。原因就在于，重庆的保障房供应是全国最好的。据资料显示，重庆的保障房供地占比达到22%，远高于上海的14%。

　　也就是说，保障房供地的增加，推动了保障房的供应，保障房越多，房价上涨的动力就越低。即便高档商品房价格上涨，也对广大居民的生活不会产生严重影响，更不会出现严重的库存现象。退一步讲，在保障房供应充足的情况下，就算房价上涨较快，也可以完全由市场去调节，而不需要利用行政手段管制。其他城市所以要采取“最严”的控价措施，就是因为保障房供应太弱，有效供给太少，房价上涨对居民带来的伤害太多。

　　不把重点放在保障房的供应方面，而继续通过需求端控制房价，只能说明地方政府仍然没有放弃对“土地财政”的依赖，仍然希望“土地生财”“土地造城”“土地制造政绩”。因为，保障房建设需要政府做出利益让渡，需要政府做出政绩上的暂时牺牲。很显然，重庆做到了。所以，重庆的房价也稳定了。

　　虽然重庆没有走“土地财政”之路，没有为了政绩让房价继续上涨，而把楼市和政府工作的重点放在了保障房建设方面，但是，重庆的经济发展反而更具活力了。一方面，楼市没有对实体经济产生挤占效应，没有使实体产业的资本向楼市转移，从而使经济的活力增强、基础更实；另一方面，由于房价相对稳定，特别是中产阶层能够比较轻松地购置商品房，因此，到重庆创业创新的人也越来越多，到重庆投资的人越来越多，从而给重庆的经济注入了越来越多的动力。如此一来，自然楼市也就与经济发展形成良性互动了。

　　所以，面对一、二线城市房价的快速上涨，采取调控措施是必要的。但是，只能治标，不能治本。治本之策，还在于加大保障房建设力度，增加保障房土地供应，切实提高楼市的有效供给，平衡楼市的供需关系，使房价不再成为一个敏感的问题。一旦房价不敏感了，楼市的发展也就会越来越健康。至于高档商品房的价格上涨，谁愿意买就让谁买，谁愿意炒作就让谁炒作，中产阶层和中低收入者没有住房之忧了，有钱人愿意去买高档房，投资者和投机者愿意去炒作，随他们的便。相反，政府还可以从高房价中获得更多的政府收益，从而把更多的资金用于保障房建设。

　　只是，地方政府愿意牺牲眼前的利益，愿意把更多的资金用于加强保障房建设吗？愿意用眼前的“政府利益受损”换来长远利益和居民利益的乘数效应吗？这是一个值得沉思的问题。