良法善治话物业

2015年10月21日 09:24   来源:新民晚报   谢京辉

  现在网上经常看到物业与业委会闹矛盾的新闻。这边要涨物业费,那厢“没门”,坚决反对;你要动用维修基金修缮公用部位的设施设备,我坚决抵制,搞拉锯战。矛盾的结果:物业隔三差五地被调换,少的干不了几个月。小区的公用设施、设备,诸如电梯、消防器材、水泵房、监控探头、护栏、上下水管等破烂不堪,险象环生,绿化品种减少不说,有的绿地已是野草丛生。正如居民所言,小区绿化成了瘌痢头、光头,探头成了摆设,消防器材成了道具,电梯故障不断,上下水道患了前列腺炎。总之,当初建成时的风光已不在。

  据了解,问题出在对物业费的涨价难以达成共识,修缮的维修基金难以动用。双方各执一词,争执不断,似乎各自都在维权问题上铆足了劲,不能善罢甘休。结果是牺牲了居民最大的利益:小区环境恶化、服务质量下降。本来有一部《物业管理条例》可以理顺关系,却在治理上遇到了问题。找到一种良法善治的办法才是解决问题之策。

  当前产生矛盾的原因在于物业缺少标准、价格调整机制,以及有质量的绩效评估。从物业的收费标准看缺少了两个对应。其一,与物价水平对应。以人员工资为例,当初物业人员工资等各项收入不过两三百,现在最低工资已过千,而且人员费用在物业费中占了很大比重。有的小区物业费每平方米还不到1元,这种低收入很难找到相对应的从业人员。其二,与服务内容标准对应。按理,服务内容有技术、质量等方面的要求,也就是标准,对此业委会要进行绩效评估,而现在讨论重点往往不是执行标准的好坏,而是涨价与否。优质低价,这是“要马儿跑得快又不吃草”的做法。问题是轮到物业费涨价,谁都不愿意。事实上,许多房子已被出租或是群租,业主更是不愿意自身利益受损。

  破解这对矛盾的方法,首先要调整心态,按市场规律办事,充分尊重物业人员的劳动,使其价值得到体现。同时,将人员工资在物业费中单列,与市价接轨,保证物业队伍的稳定。其次,及时地调整物业管理的相关法规,使其符合实际。对与居民有重大利害关系的消防、监控探头、电梯、水泵等进行刚性规定,消除隐患,确保人身最大安全。再次,完善物业的治理结构,实行任期制,不搞终身制,及时调整业委会组成人员,对那些不尽责的业委会也要问责、追责,使其尽责。据了解有的小区特别是老的小区,业委会主任干了十多年,有些步入了老年人行列,可能也力不从心,无法尽责。业委会成为活水,才是物业管理质量上乘的保证。

  一个好的物业既是小区的管家,也是居民贴心人。良法善治还在于制度创新、心态调整,做到齐心协力才是根本,千万不能让物业赔本赚吆喝,应使其保持良好生态链,可持续、健康地成长。(作者为上海社科院副院长)

(责任编辑:屈波)

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