近期，随着新发放个人住房贷款利率走低，存量和新增房贷之间的利差扩大，市场上关于存量房贷利率下调的预期再起。
今年以来，央行两次下调5年期以上LPR合计35BP至3.85%，同时取消了全国层面首套、二套房贷利率下限，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，个别城市甚至下探到3%以下。这意味着，几年前的存量房贷利率和当前的利率差距至少在20%以上，这加剧了存量房贷者的不平衡心理，不少人选择提前还贷，“降息”成了大家的普遍呼声。
调与不调，众说纷纭。对银行来说，存量房贷的肉已经吃到嘴里，这是优质的“现金奶牛”，而下调将会导致净息差收窄，影响短期盈利能力，因此调整的意愿不高。但站在长远角度来看，抱守存量房贷利率没有出路，有序降低存量房贷利率，纾解民困，势在必行。
为什么说抱守存量房贷利率没有出路？
因为，银行和客户不是冷冰冰的合同关系，而是唇齿相依、休戚与共的促进关系，特别是在房地产市场上，银行固然给大家提供了信贷支持，但公众信贷需求也支撑了银行繁荣。刚刚发布的2024年中国企业500强中，共有18家银行上榜，说明银行的赚钱能力依然很强，腾挪的空间更大一些。如果适当让利于民，老百姓手头就宽裕一点，信心就会稳一点，长期持有房产的信心就会足一点。但如果抱守既得利益，不懂得“放水养鱼”的道理，就会搬起石头砸自己的脚。
比如，目前住户存贷款已经有所失衡。央行数据显示，前7个月人民币存款增加10.66万亿元，其中住户存款增加8.94万亿元，是存款增加的绝对主力。可是，同期的住户贷款仅增加1.25万亿元。这说明很多人不买房了，银行不仅吃不到新增房贷，还要倒贴大量利息，这对于自身发展不是好事。况且，一旦产生断供现象，经济风险会直接传递到金融体系，很有可能造成“黑天鹅”事件。
为什么说降低存量房贷利率势在必行？
一方面，金融不仅在经济发展中发挥着活水作用，还在改善民生、惠民服务中起到重要作用，降低存量房贷利率将会对当前社会经济发展、金融业信贷经营稳定、社会稳定等产生诸多正面金融效应。截至今年二季度末，我国存量房贷规模高达37.8万亿元，银行机构倾听社会呼声，回应民生关切，顺势而为降低存量房贷利率，有利于减轻居民利息负担，释放流动性，支持投资和消费。同时，也有助于稳定住房消费预期，缓解购房者因房贷利率下降带来的观望情绪。
另一方面，在央行推动的利率市场化改革中，“理顺增量和存量房贷的利率关系”本身就是重要一环。历史上，已经有调整存量房贷利率的先例。去年8月，央行、金融监管总局下发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，各银行接连明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。当年底，超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。
不久前，央行在2024年下半年工作会议中提出要“把着力点更多转向惠民生、促消费”。2024年8月以来，央行更是在公开采访中提到“推动企业融资和居民信贷成本稳中有降”“研究储备增量政策举措”。诸多政策信号出现，都说明存量房贷利率到了需要调整的时候，期待相关政策早日出台，早日惠及民生。
