9月30日，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对目前的房贷政策进行松绑，其中诸多实质性的政策调整直接利好楼市。如今这一政策满月，这一政策对楼市是否产生了影响？政策的落实过程中存在哪些困难？中国的楼市未来是否会重现“人傻钱多”的暴利时代？
就一系列民众关心的楼市问题，中国网记者近日对话中华博士会秘书长刘艳。
中国网：9月30号央行出台的楼市新政，政策初衷是什么？
刘艳：中国楼市全面的市场化也就20年时间，在这个过程中，曾经恐慌性的楼市需求，政府也在恐慌性调控，甚至出现“十年九调，越调越高”的报复性增长。任何一种直接的行政干预，比如说限购、限贷，限制各种各样购房权利资格，这种方式除了扭曲楼市的供求关系之外，正面的作用我们是屈指可数的。
中国楼市在成长，中国的政府的干预水准也在成长，央行这一次出台的楼市新政，很明显达到了打蛇打七寸的效果，中央政府这一次的调控很具技术含量。从2013年下半年到2014年上半年，所有措施跟改革的节奏是一样的，是渐进式的，非常有的放矢，从根源上去抓问题的。
年初开始就反复强调要“分类调控”——什么城市说什么城市的“语言”。如果这个城市的人口不饱和，就要提供很强的刺激性因素，引导人口进来，发展当地产业，在一定条件下放开当地楼市，这其实是一种充实、提高城市化质量的过程。房地产本身并不邪恶，邪恶的是把对于房地产的开发与经济结构调整完全对立起来，这是不科学的。无论在哪个国家房地产资产都是重要的国民资产，房地产倒了，老百姓一定是第一受害人。另外，李克强总理一直在推行所谓“双向调控”，楼价飞涨的城市，往下调，而楼市低靡到导致老百姓资产也无处可投，当地地方区域经济招商引资都受到影响，就要采取对它进行刺激。
中国网：这一次的新政最具技术含量的因素是什么？
刘艳：这一次采取最具备杀手锏性质的工具就是金融性工具。对于9月30号出台的这一新政，媒体更多去关注调低了首付的比例，但是其实新政的重点不在于这30%，而在于强调了要放开整个跟房地产相关的金融市场。
运用金融性工具来维稳中国楼市，这对监管部门提出来很高的要求。比楼市行政干预更难控制的是金融衍生品市场，美国的次贷危机就是因为房地产市场的过分开发。
中国未来的楼市怎么走，不仅是房子的问题，还取决于中国的资本市场，未来的金融改革，特别是金融衍生品的金融创新的步子迈多大。因此9·30楼市新政的初衷，不是为了让价格飞得更高，而是让价格能够造福于中国老百姓的财富增长，能够造福于整个社会的资产优化。
中国网：中国的老百姓一直存在一个担心，就是楼市会不会崩盘的问题。您怎么看？
刘艳：老百姓认为买不起房对于他的财务来讲，就是“崩盘”，实际上经济学方面，“崩盘”是有相对能够得到公认的标准化的条件的。
首先对于楼市来讲，最明显的特征就是，价格必须持续半年以上暴跌30%到50%，目前来看显然还不具备，但很多人认为应该提出一种警示，因为今年上半年很多的城市包括一线、二线城市都大跌20%以上，这出乎了很多人预期。
但是崩盘不仅仅是价格的快速下跌，还要看整体的社会资产的泡沫以及社会资产快速流失的过程是否存在，我们的土地有价无市，这也是一种明显的崩盘标志。而2013年下半年，很多银行闹“钱荒”的同时，地方政府却面临着非常很好的土地市场的表现——地王和钱荒同时存在，这显然不符合崩盘的基本条件。
其实，“崩盘论”严格意义上讲是一种危机论，这个危机论始终是悬挂在中国楼市头上的“达摩克里斯剑”，也正是因为有这样的危机论，才让政府、开发商、企业，包括老百姓有机会去了解，究竟应该如何来看待这样一个楼市。
很明显，以央行为代表的中央级政府机关，也意识到了这个问题，中央调控的核心目的是要让楼市相对稳定平衡持续地发展，很明显这一次的初衷就是希望楼市不要下跌过快，快到连政府、开发商都无法对它进行任何干涉和控制，这个市场万一失控，就会有走向崩盘的风险。
中国网：房贷新政明确了商业性个人住房贷款的利率下限为贷款基准利率的0.7倍，但从目前情况看，各大银行对此都称很难执行。为什么？
刘艳：央行并没有规定一定要一律打七折。一方面，在中国的金融行政体制下，无论是四大行还是288个地级市的城市区域银行，都不会跟央行唱反调。实际上，这一次央行的房贷新政绝对是惠民政策，但严格意义上讲，也是违背民心和民意的，不划算。
第二，其实各商业银行不是不愿意提供这样的优惠，而是资产的贷款周期回报率不如其他产品能够更快得到回报。过去的10年到15年间，银行一直认为个人住房贷款是“香饽饽”，因为那时候中国的金融理财创新产品太少，银行又具备大量的资金规模。现在市场在变，银行也在变，他们有了更加多元化产品，比提供个人住房贷款更划算的产品，更何况过去楼市非常好，银行能实现滚雪球式的利润增长，现在房价有涨有跌，很难去评估这个市场，回款风险大，不如直接把理财产品“打包”卖出去，所以央行为了稳定商业银行基本运营的风险，提出通过MBS（抵押支持债券）等金融衍生品把只截止到银行这笔资金扩散到整个社会，让全社会来共同承担这部分收益以及风险。
中国网：如今全国仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6地尚执行限购，其他城市均已给楼市松绑。如今多地的楼市松绑对房地产市场会有怎样的影响？
刘艳：其实，现在的状况，楼市松不松绑已经不再敏感，因为真正松绑那些城市的房价并没有一飞冲天，只不过大家从观望变成了密切关注，关注后面还会不会有新的措施。也就是说，中国的楼市最终归根结底不是由行政干预来决定的，最终是要由老百姓手里面钱袋子来决定的。
如今楼市松绑这种行政干预政策已经不会对楼市产生极大刺激了，2008年、2009年的时候，基本上任何一个政策松口，楼市马上就暴涨，今天不会了，所有人对楼市价格的预期降低了，在这种情况下，无论是松绑还是限购，老百姓都会相对理性看待。
中国网：如何看待地方政府对楼市松绑或者限购这样的行政干预？
刘艳：地方政府对楼市的行政干预通常体现在两方面：一个是过度放松、野蛮生长。只要带着钱来到这个城市，政府就会以极低的地价吸引开发商投资盖房子，而不愿意在引进产业、引进创新性人才等方面做文章，因为开发商只要进入城市盖楼就有税收，就有GDP,但是引进产业、引进人才短期内只会消耗城市资源。
结果就是——最终房子盖的很漂亮，但是没有人住，因为没有产业，吸纳不了人才。然而，咱们的政府基本还是处在换届经济这样一个结构发展，只要能把GDP拉升，甚至不惜大肆举债，所以地方债危机比楼市危机更严重。
中国网：对于地方债，近日财政部也出台办法，对地方政府存量债务纳入预算管理进行清理甄别。这对楼市也会产生一定的影响。
刘艳：中央这一次对地方债也严格管控，把地方债的风险管理纳入到政绩考核，让地方政府自己负责，其实不救助就是最好的调控。
所以，这次楼市松绑只是表象，地方政府也在根据中央的政策调控在做一定的储备工作，现在很多开发区开始注重软实力产业的打造，开始注重这个城市真正的持续发展动力在哪里，不再仅仅关注开发商来投资盖楼，这是很好的转变。
松绑楼市只是政府转型的标志之一，过去那种依靠简单的行政调控的时代已经不复返了，地方政府的行政干预也在提高技术含量。
中国网：本次房地产调控政策会不会在某种程度上间接增加金融业不良资产的风险？
刘艳：必须强调的是，这个板子不能完全打到房地产身上。中国的房地产业涉及面非常广，涉及到162个产业链，8000多个产品，3万多的相关资源领域，也就是说，房地产动一动，中国的股市就会振一振，中国经济就得振一振，它的确有很强的传导作用。
2013年，中国楼市相对低靡，但是银行不良贷款率，但是我们的不良资产从1%到1.04%，而银行的这种不良贷款只有30%来自于房地产，而剩下并不来自于房地产，这一点，是需要我们客观去对待的。
过去我们的逻辑是只要把开发商“打死”，中国楼市就能好了，但事实不是这样，没有房地产开发商并不意味着老百姓都能买得起房子，反而是给地区经济以致命打击，城市的很多基础建设可能就没有人去做了。
城镇化不是房地产化，但是房地产化在城市化当中做出了很重要的贡献，只要我们合理对它进行引导，政府不要过多干预开发商，如果政府总是惦记土地那点红利，开发商又只能把这些成本全部转嫁到市场，结果一定是变向抬高房价。
土地的权利在于国家，过去一段时间，很多地级政府、特别是开发区，一些都在变向违规，变向提供各种土地优惠的政策，其实真正优秀的开发商，要的不是土地价格，而是一个基本的合法环境和政策环境。
随着反腐形势的日益严峻，土地审计风暴马上掀开，地方政府的扶持政策一定要在法律范围之内，那意味着整个楼市和中国经济转型环境在不断合法化、不断向好的情况之下，房地产开发商面临着非常大的洗牌，真正的守法品牌的标杆的开发商会越过越好，一些10亿以下的中小开发商全部都要死，这是必然的结果。
中国网：为什么您认为这一次是开发商面临的大洗牌？
刘艳：去年以来，房地产开发商跑路成为了一个新现象，这是从来没有过的。这也意味着我们的市场环境和政策环境，以及改革环境正在发生变化，整个中国的经济在摆脱对房地产的依赖。
2014年不仅仅是一线城市的楼市拐点，甚至可以说是中国房地产行业的拐点年，它对企业的影响远远高于其它任何时候。
就像海上出现大风大浪的时候，抗压力最强的往往都是大船，是平时维护的好的船只，凡是被掀翻的肯定都是那些小船。房地产行业如今也是这样，平时不做好企业的规模化管理，以及内功的训练，那是不可能抗击任何市场风险的，所以，这一次一定是大洗牌，这个是毫无疑问的。
中国网：对于中国楼市，还有一个分歧很大的认识，就是楼市的存量到底有多大。有观点认为现在的刚需依旧很旺盛，但是有人则认为现在存量已经是供大于求了。如何看待这样几乎完全相反的两种观点？
刘艳：以北京这种城市为代表，北京已经达到30年内的最高值库存量，然而北京的资源垄断性决定了房子依然不愁卖，一线城市在过去几年，甚至过去五年、十年，几乎所有楼盘，所有位置的房子一直都是只涨不跌。
但是今年出现了城市（特别是一线城市）内部的价格分化，房价有跌有涨，这是一个新的现象，这就对购房者的购房智商提出了很高的要求。
所以说，比去库存更应该关注的是对于老百姓来说，哪些库存去得最快，哪些是重点打造的楼盘，趁着这一拨楼市洗牌的机会，集中力量对落后地区进行提升，找到卖点，注入更多人才。
其实，去不去库存跟老百姓本身没有太大关系，而是对整个楼市产生宏观影响；对于老百姓来讲，投资机会永远都在，特别是“刚需”人群，手里有多少钱干多少事情就。
所以，关于“库存”的问题，我认为从以下几方面认识：
第一，我们看到是中央的决心，要让更多老百姓去消化库存，目的是让老百姓有房住。
第二，去库存给我们的提醒是，现在是“刚需”一族最好的买房机会，因为投资的资金都在场外观望，真等这一部分资金进来的时候，就没有机会了。一线城市比如上海、北京等依然是最抗跌的城市。
还有一点需要注意，北京、上海这种城市的房价抗跌并不代表老百姓手里房子一定抗跌，这是根据投资选择来定的。所以老百姓要加强学习，加强对自我资产的管理。
这一轮的调控，撬动的不仅仅是中央政府的决心和调控转型，更重要是给所有老百姓、开发商企业都上了一课——中国的楼市不再是只涨不跌的泡沫性增长，而是有涨有跌的、持续性的波动性增长。
数据显示，北京市连续三个月，房子平均价格变动的差价的幅度在缩短，已经不大可能出现出现上半年的大跌，因为房价已经企稳了。
总之，从宏观上来讲，中央的调控在转型，从中观上来讲，中国的楼市以及开发商的行业格局会因为改革不断增进，经济不断转型，楼市价格的企稳，最终得到稳定发展的模式，这个模式更加合法化，更加品牌化，老百姓更加理性化，这是一个基本的趋势。
（中华博士会提供智力支持）
