房地产关联性强、涉及面广，是观察社会预期的重要风向标，关注度一直很高。
12月10日至11日举行的中央经济工作会议提出，“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。
12月22日至23日举行的全国住房城乡建设工作会议强调，“着力稳定房地产市场，重点是因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等”。
由此不难判断，明年房地产市场的工作主线仍是一个字：稳。关键是该怎么稳？
（一）
从过去几年中央经济工作会议涉房地产的内容来看，“稳”是不变的主题。
无论是前些年楼市火爆时强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，还是近年来楼市遇冷时强调“积极稳妥化解重点领域风险”，中央都是要着力稳定房地产市场。
2025年的房地产市场，稳住了吗？
首先，新房和二手房交易总量基本稳定。在去年四季度高基数的基础上，今年新房销售量同比调整幅度有所扩大，但二手房对新房的替代作用增强，传统以新房销售为主的增量交易格局正走向新房和二手房并举的格局，并进一步走向以二手房交易为主的成熟市场格局。据统计，1—11月，全国二手房交易网签面积在交易总量中的占比为45%。
其次，房价降幅逐渐收窄，部分热点城市回暖向好。在放宽限购、降低首付比例、优化土地供应结构等支持性政策刺激下，刚性和改善性住房需求持续释放。10月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格降幅与2024年同期相比，分别收窄3.6个和3.5个百分点，上海、杭州、合肥、成都等7个城市新建商品住宅销售价格同比上涨。
再次，租房需求替代部分购房需求，深刻重塑我国住房消费模式。据有关机构统计，百城租金回报率逐步攀升，目前为2.4%左右，这一水平超越了无风险收益率，接近住房公积金贷款利率，趋近购房商业贷款利率。随着住房租赁市场快速发展，作为住房居住价值锚点的租金回报率逐步向合理区间调整，其对房价企稳的支撑作用不断增强。
简言之，2025年房地产区域市场走势出现分化，呈现止跌回稳的积极态势。
（二）
当前，房地产市场处于新旧模式转换时期，构建房地产发展新模式还需要一定时间。
房地产市场虽有所波动，市场情绪仍在观望区间徘徊，部分购房者入市信心不足，但总体而言，稳楼市政策成效仍在继续显现，支撑房地产高质量发展仍有较大空间。
从宏观经济看，中国经济长期向好的支撑条件和基本趋势没有改变。
2026年，国家加大逆周期和跨周期调节力度，继续实施更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，经济稳中向好势头将不断巩固拓展，有助于稳定就业和收入预期，对于改善房地产市场需求基本面有重要提振作用。
从住房需求看，不管是刚性需求还是改善性需求都有较大增长潜力。
2024年，我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”刚性住房需求在未来几年将持续释放。与此同时，我国城镇住房区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度还不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求。不少城市反映，群众卖旧房买新房的意愿上升。
从市场规律看，即使城镇化进入稳定期，仍有数量可观的住房需求。
从很多发达国家房地产业发展历程看，房地产业增加值在GDP中的占比始终保持在相当比例。中国在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做，更好满足城镇居民刚性和改善性住房需求的任务还不少，房地产高质量发展仍有可观前景。
（三）
新的一年，如何着力稳定房地产市场？
房地产事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。分析中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议作出的具体部署，不难判断明年稳楼市的重点所在。
从供需两端发力稳市场——
一方面，供给端要因城施策控增量、去库存、优供给。控增量就是源头治理，严控新增供给；去库存就是消化存量，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；优供给就是优化供给结构，有序推动“好房子”建设。另一方面，需求端要将房地产需求纳入更大范围的扩内需框架考虑，深化住房公积金制度改革，充分释放居民刚性和改善性需求。
推动新旧模式平稳转换——
改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，合理把握房地产发展新模式各项基础制度出台时机，在开发上做实房地产开发项目公司制，在融资上推行主办银行制，在销售上推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。总之，渐进推开，立“新”破“旧”。
支持房地产企业转型发展——
现阶段，高借贷、高周转等房地产发展模式已经改变，房地产企业必须顺势而为、主动转型。要支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型。同时，要进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求。
