近日，温州部分市民拥有房产的土地使用年限到期或即将到期，续期面临要花费占到房产交易价1/3到一半左右、数十万元高额土地出让金“买地”，才能重新办理土地证。消息一出，立即引起社会各界强烈反响。
有关居民房屋土地使用权到期后怎么办的问题，并不是现在才出现，早在若干年前，就曾为此事进行过热烈讨论，但是，讫今为止，没有一个明确规定。
按照国家的相关法律，居民住房只有办理地土地使用权证以后，才能获得房产的土地使用权。否则，就要依法收回。但是，由于历史原因，相当一部分居民住房没有办理土地使用权，有关方面也没有督促居民办理土地使用权，导致居民一直无偿使用国有土地，而政府也一直无偿提供土地为居民使用。
随着市场经济体制的不断完善，各项法律规章的不断健全，居民住房需要办理土地使用权的问题，也逐步上升到法律和国家层面，相关的法律制度也越来越规范、越来越明确，如《物权法》、《城市土地管理法》等。各级政府及其职能部门也在积极按照新的法律规章，开始完善居民住房的土地使用权手续，新的商品房都只有在办理了土地使用权后才算手续完备，广大居民购买的商品房才算是真正的商品房。否则，相关手续也无法办理。
虽然说新的商品房在办理了土地使用权后，仍然有一个70年以后怎么办的问题，尤其是有的商品房的使用年限还可能达不到70年，又当怎么办。但是，不管怎么说，商品房土地使用权的制度已经初步建立起来，接下来需要做的就是如何按照相关的法律法规就某些具体问题予以进一步明确和解释，而不要再对商品房土地使用权问题焦虑了。
问题的关键在于，就我国目前的实际情况来看，除近年来开发销售的商品房之外，多数居民的居住用房都没有办理过土地使用证，相当一部分房屋已面临土地使用权到期的问题。那么，又当如何处理与解决呢？是否应当象温州市有关方面解释的那样，缴纳数十万元的土地出让金呢？
显然，这是一个比较棘手的问题。如果象温州有关方面解释的那样需要缴纳房产交易价1/3到一半的土地出让金，不太合适，但是，如果按照《物权法》规定的，对到期房屋土地使用权自动续期，似乎也不太合适。因为，所有一切都是历史造成的，完全按照现实要求而不顾历史事实，难以满足要求，也会让广大居民感到不满。而必须将历史问题放到现实中来，并在处理过程中充分考虑到历史原因，从而客观、公平、稳妥地处理好房屋土地使用权问题，才有可能得到多数人的认可与接受，才能让广大居民不为房屋土地使用权而焦虑。
事实也是如此，如果居民在购买住房时，相关的法律制度就已经完备，那么，也就自然而然地会出钱购买房屋土地使用权。正是因为当时的法律制度层面没有这样的要求，广大居民在购买居住用房时，才没有购买房屋土地使用权，才“错”过了最佳的缴纳土地出让金的机会。也正因为如此，对在房屋土地使用权到期的情况下如何缴纳土地出让金的问题，就必须充分考虑当时的实际情况，实事求是地确定土地出让金的缴纳标准。
笔者的观点是，对房屋土地使用权到期后土地出让金的缴纳，可分这样几种情形。一是对房屋所有权一直属于首次购房人、且期间没有发生过任何房屋所有权变更的房屋，其土地出让金的缴纳应当按照当时房屋和土地的价格进行测算，而不是现价测算。否则，对房屋所有者是不公平的。因为，不是他们当初不愿缴纳，而是法律制度没有规定；二是对已经发生过房屋所有权变更的，甚至多次变更的，以最后一次变更时房屋、土地的价格进行测算，按规定缴纳，这也符合市场规则；三是2007年《城市土地管理法》颁布以后，仍然没有按照规定办理相关的商品房土地使用证的，一律按照现价缴纳土地出让金。当然，还有极少一部分情形，那就是过去无偿分配的房屋，且讫今没有进行过任何交易的，则房屋所有权是根据住房制度改革政策优惠给居民的，则可以免缴土地出让金。
由于房屋土地使用权事关广大居民的切身利益，事关社会安定。尽管尚没有形成大面积的土地使用权到期现象，但是，这终究是一个问题，是一个需要明确和解决的问题。因此，有关方面应当尽早考虑，拿出办法，避免矛盾集中爆发时再匆忙上阵。这样做，不仅会导致矛盾激化，而且容易造成政策制定的过于匆忙而考虑不周。也只有早作研究，早拿出具体的解决办法与措施，才能消除广大居民的房屋土地使用权焦虑。
（责任编辑：武晓娟）
