房屋被租赁出去后，屋内物品被损坏，但在损害发生后，房东没有保全证据，那么由此产生的赔偿责任应如何认定？近日，吉林省临江市人民法院就审理了这样一起租赁合同纠纷案，核定房东刘某某的实物损失为3668元，酌定被告董某（承租人）赔偿原告刘某某财产损失3668元。（2024年12月30日《法治日报》）
在房屋租赁合同关系中，标的房屋及屋内相关设施、电器或其他物品的损坏是绕不过去的话题，是引发租赁纠纷的主要原因之一。而揆诸现实，针对租赁房屋的“定损”，押金在手的房东往往占据主导地位，拥有很强势的话语权，在不少纠纷中，这种“定损”话语权几乎是绝对的、决定性的，不容承租人“置喙”。依托于强势的“定损”话语权，有些房东针对标的房屋相关损失吹毛求疵，甚至“提灯验损”，把正常合理损耗定为损失，不切实际地漫天要价，违背了公平原则和诚信原则，侵犯了承租人的合法权益。租赁房屋“定损”也成了很多承租人的痛点和吐槽点。
临江市人民法院审理的这起租赁房屋合同纠纷案件，合理确定了案涉房屋内相关物品的实际损失，驳回了房东明显过高的定损诉求和赔偿诉求，让承租人承担了与其损坏行为相当的有限赔偿责任，避免了承租人承担超出实际损失范围的夸大责任或注水责任，守住了公平正义，对其他房东和承租人解决“定损”纠纷具有示范教育意义。
需要强调的是，在租赁房屋合同关系中，正常的房屋损耗或物品损耗包含在房东的房屋出租成本中，应由房东承担，不应由承租人承担。实际上，承租人的租金中就有标的房屋正常损耗的成本部分，如果房东再针对正常损耗索赔，就让承租人承担了重复责任。这显然是不公平不合理的，无论双方是否就此在合同中作出约定，都难以得到法律的支持。
承租人需要赔偿的是因其保管、使用不当或故意损坏造成的损失部分，而房东索赔需遵循“过责相当”原则，需符合标的房屋或物品的损失事实。根据民事领域的“谁主张谁举证”原则，房东在“定损”索赔时，应拿出能够支撑损失事实的有说服力的证据，如果房东仅凭一双眼或一张嘴“定损”索赔，拿不出充足、真实、有力的证据，其“定损”索赔诉求就缺乏客观性、合理性、公平性，就站不住脚。回到案例中，房东刘某某针对案涉出租屋内物品损失向承租人索赔12200元的诉求之所以未得到法院的支持，主要是因为刘某某在物品损坏后未作证据保全，未报警处理，未对其所受损失进行评估，不能提供有效证据确定应当由承租人董某依法承担的合理赔偿数额。
这一案例再次重申了一个法律常识、契约常识：租赁房屋“定损”不能任由房东自说自话。“定损”要定在正常损耗范围之外，要靠事实说话，靠证据说话。房东、承租人、中介在租房前，应全面仔细查验房屋及相关物品的状态，载入租房合同，如房屋或相关物品出现损坏情形，应确定是正常合理损耗还是因保管使用不当、故意损坏造成的损失，并通过拍摄照片、录像或共同协商确认、请第三方评估确认等方式及时确定损失的范围和标准。在此基础上解决租赁房屋损坏赔偿纠纷，就能彰显证据的价值，就能守住客观公平底线，就能压缩“提灯验损”、虚构定损、夸大定损、霸王定损的生存空间，既有助于房东全面索赔，充分维护自身权益，也有助于承租人找准责任边界，增强拒绝房东不合理索赔诉求的底气。
