上市房企2024年上半年“成绩单”已披露完毕。洞察上市房企利润表、现金流量表及资产负债表这三张重要报表变化曲线,对企业、行业经营逻辑以及投资者信心变化,非常重要。
参考上市房企披露的标志性财务指数变化曲线来看,笔者认为,开发商已摒弃靠“旧三高”(高杠杆、高负债、高周转)模式拼增长,正落实保持底线思维、谨慎稳健的经营策略。在此过程中,有三大变化值得期待。
第一,忙降债保兑付,放慢脚步求安全。近年来,监管部门多次强调,加快构建房地产发展新模式。而新旧模式转换的前提是甩开旧模式高负债的包袱,最关键的是处理好债务问题。这是房企正在攻克的难题。
在房地产粗放式发展时代,即便不计入表外负债,不少A股房企剔除预收款后的资产负债率仍超过80%红线。经过三年多的调整,行业融资模式已发生根本性转变。据兴业证券统计,截至今年上半年末,房地产板块上市公司剔除预收账款资产负债率为68.5%,较2023年底下降0.7个百分点;有息负债规模进一步缩减,较去年同期下降2.6%。
与此同时,多数优质房企在2024年中期业绩会上均披露了年内偿债安排计划,包括但不限于降低一年内有息债务比例、优化债务结构、以自持资产为锚点置换存量债等策略,保障债务安全兑付,其核心逻辑是放慢脚步,完成债务结构切换,保证现金流安全,驱动业务转型发展。
第二,去库存揽现金,以销定支稳经营。与过去依赖融资现金流,忽视经营性现金流,以高负债驱动发展相比,如今上市房企对经营性现金流回正的重视程度前所未有。