小区公共收益到底归谁所有，一直是公众关心的话题，它不该成为一笔糊涂账。近日，江苏苏州高新区朗香小区业委会给业主发红包，606户人家总共领到了24万元现金。小区业委会和物业签订了协议，从他们那里争取到了小区的公共收益。其实，根据物权法，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。现实情况却是，这些公共设施委托由物业来经营或管理，业主忽视了这部分收益或者误认为应该由物业使用，与业主无关。深圳特区报“思与辨”就该话题进行讨论。
主持人：尹传刚
嘉 宾：匡贤明（中国<海南>改革发展研究院经济研究所所长、研究员）
张敬伟（中国人民大学重阳金融研究院客座研究员）
和静钧（西南政法大学政治与公共管理学院副教授）
小区业主维权意识的淡漠和权利意识的分散，是物业公司独占小区公共利益的一个原因
主持人：公共区域收益所属权归业主集体所有，现实中却是物业公司独享收益，原因何在？
匡贤明：我国小区管理，从过去的单位制转向市场化的小区，对公共区域收益的权属，相当多的业主并不清楚。比如，根据物权法规定，小区里的广告收益、出租收益、停车费收益等应归业主所有。但事实上，很多业主对此没有明确的概念。
不同小区收入结构不同，部分小区仅能做到收支弱平衡。因此，不少业主对小区公共收益并没有什么概念。更重要的是，不少小区业主委员会对物业管理公司的监管不到位，其财务状况并不透明，业主并不清楚详细的收支情况，这使得小区的公共收益的分红就更困难了。
和静钧：在开发商售楼之时，公共区域就以公摊的方式算入房价，相当于所有业主按其实际区分所有权的权重购得公共区域的所有权或使用权，业主对公共区域拥有权重不等的收益权。即便单个业主知晓权利归属，主张权利往往势单力薄，最后就会由物业管理公司所持有。物业管理公司在核算成本之时，也会把这些收益算入，业主可享有较低物业管理费的负担，在公共收益并不是很大之时，业主们一般都会选择“搭便车”策略，都不想出头，最后物业公司乐享其成。然而，一旦收益大到能激励业主们维权之时，之前所潜藏的问题就会浮出水面。
张敬伟：物业公司是专业化的市场主体，追逐利润是其生存之要，因而对于小区内的相关利益所得非常熟悉。但是对于小区业主而言，他们只知道住宅属于自己。这种不对称，使得物业公司很容易将小区公共利益变成自己的利益所得。小区业主因为不懂相关规定而忽略了自己的权利，物业公司顺势将小区公共利益据为己有。小区业主的不懂法和物业公司的逐利欲求是造成小区公共利益被物业公司独占的主因。
即使小区业主熟悉物权法，也知道小区公共利益的范畴，但是作为个体，大多数业主很难形成集体合力。小区业主维权意识的淡漠和权利意识的分散，也是物业公司独占小区公共利益的原因。
有懂得依法维权的业主委员会，物业公司就不敢独占不属于自己的利益
主持人：你们如何看待江苏苏州朗香小区业委会给业主发红包的做法？
和静钧：朗香小区的公共区域收益一年有24万元，全国大部分小区细算公共收益，也大概处于这一层次，除非居于市核心区域的大型住宅小区之“地利”能带来巨大收益。认真研究并推广朗香小区的经验，有利于小区自治和社区自治，有利于切实维护业主的正当权益。
张敬伟： 一方面，说明苏州这个小区的业委会是真正为业主利益服务的；另一方面，也彰显这个小区的业主有着依法维权的集体意识。更重要的是，有懂得依法维权的业主委员会，物业公司就不敢独占不属于自己的利益，双方就能完全按照平等博弈的原则执行契约。业主享有的小区公共权利也自然会有保障。苏州这家小区业委会的维权之举，为所有小区提供了维权的标本，应该在全国推广。
最佳的选择是，所有小区的业委会（业主）和物业公司都按照物权法的相关规定，明悉各自的权利义务，执行合同不过界，权利义务须分清。
匡贤明：这无疑是一种值得肯定的做法，但有两点需要补充。一是说明这个小区的收入主要依赖于非物业费，它有能力和条件为业主返还公共资源收益；二是这个小区对产权的界定比较明确，而且在小区物业财务管理上比较规范。对这种做法，当然值得肯定，值得推广。但其他小区是否要完全照搬，需要从各自小区的实际情况出发，它最重要的借鉴意义还不在于分红，在于小区管理上。
目前很多小区的业主委员会的作用没有真正发挥出来，业主委员会对物业管理公司的制约作用有限
主持人：业主争取小区公共区域收益，可以采取哪些做法？
匡贤明：在制度上要落实业主对小区收益的所有权，避免所有者缺位。业主既是小区物业的付费者，也是小区公共资源经营收益的所有者。
在管理上，要落实业主委员会的权利。目前很多小区的业主委员会的作用没有真正发挥出来，业主委员会对物业管理公司的制约作用有限。
需要明确小区物业经营收益的财务透明度。目前不少小区对业主承担的公共支出有明示，但对整个财务收支状况缺乏透明。可以参照村务公开的作法，对业主公开收入、支出和节余的细节。对结余的使用，需要符合业主委员会的要求。
张敬伟：首先是学法，学好物权法的相关规定，懂法才能明晰自己的权利，依法维权。小区业主自己多学一点法，就会少吃很多亏。当然，学法也不仅仅是业主的事儿，业委会要为业主们维权。要通过制度建设，形成制度约束下的公平博弈，实现共赢。
和静钧：分离小区公共区域收益，是全体业主的正当权利，除非经全体业主的授权或委托，物业管理公司不可擅自处理这些收益，应如实公布收支细则，及时足额地把收益分配给业主。作为维权的第一步，小区应依法建立业主委员会，其成员要具有代表性，并具有一定任职能力。业委会有权选聘或解除物业管理公司，物业管理公司应以物业管理费为其唯一的收入来源，不得通过占据业主的权益的方式或以减少收费为借口，隐瞒公共区域的所有收益。
（责任编辑：臧梦雅）
