楼市限售令有何积极经济效应?

2017年09月27日 09:23   来源:中国网   莫开伟

  莫开伟中国地方金融研究院研究员

  近几日,我国楼市再迎一波强调控。短短几天时间内,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个城市密集出台楼市调控措施。其中,除西安、武汉外,其余城市实施了限售。据统计今年来全国已有超过45个城市发布了楼市“限售令”;也许不排排除之后还会有其他城市跟进出台“限售令”或蔓延至全国。

  对于我国二、三线城市甚至四线城市掀起的新一轮楼市调控高潮,尤其是“限售令”的实施,将我国高楼调控推向了最严厉的状态,楼市调控进行从单一控制购买至控制交易新的历史时期;同时也释放了强烈的楼市调控新信号:哪里房价上涨快,楼市严调控政策就将在哪里产生,楼市调控短期内不会放松;不将楼市快速、大幅增长态势调控下去决不收兵!

  然而,对此番楼市调控“限售令”的推出,社会各界反映莫衷一是,有对“限售令”大加赞赏的,认为这么严厉调控下去,中国楼市价格将保持长久平稳,有利助推动房地产业健康发展;也有对“限售令”提出批评的,认为这么大范围严厉调控有可能误伤房地产正常发展、地方政府财政收入及购房刚需族,会拖累经济增长速度;甚至更有专家学者认为各地政府出台的“限售令”不过是一场作秀,在他们看来全国大部分城市库存已光,限售不过成钝刀子割肉的游戏。

  当然,要看到,此轮楼市调控“限售令”依然没有摆脱行政调控的窠臼,无论是2016全年第一波调控,还是今年三月的第二波调控及近日房贷利率上调与限售政策的第三波调控,虽然属于楼市调控长效机制的一部分,但都没跳出行政调控的怪圈。同时,此次调控也是在各地楼市价格大幅上涨、各种调控措施未见明显成效之后的无奈之举,这应该是此轮楼市调控的不尽人意之处。

  但从我国楼市调控整体或长期经济发展态势看,再掀此轮楼市严调控依然具有诸多不可低估的正面经济效应,它即可为我国房地产建立长效调控机制争取时间,也可为美联储缩表对我国金融市场的影响作好准备。因此,千万别被“限售令”中的一些小问题遮住双眼而对其“横挑鼻子竖挑眼”;否则会犯静止片面看问题的错误,对楼市调控成效尤其对楼市调控长效机制的构建带来不利影响。

  就个人观察而言,此轮楼市调控“限售令”至少可在三方面产生积极经济效应:

  首先,将对抑制投资投机性购房扰乱楼市价格发挥重要作用,也是此轮楼市“限售令”的真正目的和最大意义所在。限售交易控制,主要是打击投资炒房,降低房地产投资属性,对投资投机炒作者妄图从商品房短期溢价中达到转手出售赚钱之目的无异于当头棒喝。此次8个城市“限售令”规定新房子获得房产证后规定2至5年不得上市交易,比如之前的石家庄直接限售5年,保定新房限售期长达10年,这明显加大了房子持有的时间成本,卡住投机炒房者资金流,让其难以实现短期炒作获益,可谓精准打击“短炒”,是对炒房客下达的史上最严逐客令。尤其,“限售令”再次印证了“房子是用来住的,不是用来炒的”核心,通过限售,既能实现去库存的导向,同时也可以防范各类短期资金套现。这对炒房行为会有较大遏制,并有可能将投机购房者彻底清除市场,将使市场更加理性。

  其次,可促使地方政府扎实推行楼市调控政策,不再掩盖调控真相,以便抓住房地产调控有利时机。可以说,造成当前一些城市楼市价格大幅上涨,很大程度上是不少地方政府在调控楼市上没有真正痛下杀手;也有一些城市对中央调控楼市决心理解不透,甚至有应付之嫌疑,存在观望试探心里。尤其,一些官方媒体为引导需求对于房价走势的心理预期,依据的数据并不充分、全面,且不断出现房价下跌的报道,对中央政府正确决策产生了一定误导。比如武汉、重庆、长沙、贵阳等城市昼夜奋战排队购房、需求对于房价继续上涨的预期并没有改变而且加剧了;长沙几次政策收紧,楼市热度不减,年初时曾出现卖断货的现象,如今依然维持着逢开盘必售罄的火爆销售态势等都没有得到正确预判并采取有效调控措施,以至近期这些城市楼市价格再次大幅上涨。如长沙内六区商品住宅均价从2017年1月的8114元/平方米,攀升至8月的9312元/平方米,8个月间涨幅近15%;重庆房价从2016年6月前均价6000多元,一年多时间上涨到将近10000万元。这两大城市刚性需求绝对没有这么大的拉动力量,大部分是全国各地涌入的炒房客炒作所致。好在中央决策层英明果断,没有被官媒唱赞歌假象迷惑,没有被其房价下降的片面报道所误导,而是准确把握楼市房价走势的真实情况,即在继2017年3月掀起严厉调控风暴之后,再次升级楼市调控,有利彻底打爆炒房客的头颅,也对地方政府是一次深刻教训。

  再次,对银行业是一个很好的警醒和启发,再也不能将信贷资金通过消费贷及其他渠道暗地流向楼市,否则后果是很危险的。此次8城市出台限售政策的背景是大量投资者、投机者进入房地产市场,金融杠杆持续扩大。从一二线城市领涨,再到三四线城市跟涨,房价实现了板块联动大涨。数据显示,8月份住户部门短期贷款增加2165亿元,几乎是7月份的两倍,显示炒房者仍在加杠杆;且还有大量银行消费贷暗地流入楼市,更拉升了楼市价格。由此,对于眼前房地产泡沫这只“灰犀牛”,唯有再次升级严厉调控措施,才能防范系统性金融风险发生:也即不能再让金融加杠杆继续加上去了,通过锁定房贷资产,断绝短期交易,可有效挤出投资投机性购房需求,稳定供需,稳定市场预期。同时,限售年限,还可有效培育潜在购房者的购买力,也为未来政策调整留足了空间。而且,从宏观层面看,只有打破楼市加杠杆才能遏制信贷泡沫加剧,避免经济下行压力加大经济恶性增长循环,并可促使我国政府抛弃过去把房地产当作稳定经济增速救命稻草的做法,转变经济发展方式,大力推进经济结构转型升级,积极培育新的经济增长极、增长带和增长点,从根本上逃出房地产对中国经济增长的制约怪圈。

  此外,“限售令”对一般普通购房者是一个利好消息,可能房子不会快速上涨,或者至少保持平稳,有利于在价位低者把握购房时机。且限售有利于进一步稳定市场预期,对房地产开发商是一个很好的提醒,再也不能盲目拿地或任性扩大开发规模,要确保合理适当的开发速度,以免商品房再次积压而使资金再次陷入困难境地。尤其,从全国范围看,此轮楼市价格快速上涨,有一线城市严厉调控的溢出效应的影响。而二、三线城市吹响了楼市严调控“集结号”,无疑再次断了投机炒作者的生路,可对全国形成一种比较好的预期,利于全国楼市价格的稳定。

  但需注意一个问题就是银行房贷利率上浮还应把握一个度,实行有所区别的房贷利率政策,针对不同收入人群实行灵活房贷利率政策,千万不能“一刀切”而误伤购房刚需族。就目前而方,银行上浮利率已有过头之势,需要控制。比如北上广深房贷利率上浮已突破5%,全面进入上行通道;一些地方银行甚至大幅上涨房贷利率,如郑州市中、农、工、建、交五大行普遍上浮10%到20%,其中,中信银行上浮高达30%,这无疑大幅增加了购房刚需族的成本和负担,使他们重新陷入无法购房的窘境。

(责任编辑:范戴芫)

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