限制国企投资房地产同时,如何托起住房租赁市场?

2017年09月10日 07:00   来源:经济日报-中国经济网   

  核心观点:经济日报-中国经济网专栏作者谭浩俊认为,限制国有企业投资房地产,绝不只是对房地产市场有利,对企业自身、对经济结构调整、对社会资源高效利用等也有非常重要的作用。在限制新增房地产投资的同时,用活国企的房地产存量业务,鼓励国企更多进入住房租赁市场,也不失为一种有效选择。

  湖北省国资委日前下发“关于谨慎投资房地产的通知”,通知非常简洁,具体要求只有两条:一是从95日起,省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则,严控风险;二是省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度,确保资金尽快回笼,降低杠杆。

  就目前市场的基本状况来看,只要不随意放松调控政策,不出台诸如鼓励房地产市场发展等方面的政策,不让开发商、银行、房产中介、炒房者等打擦边球,房价再次反弹、市场再度火爆的可能性是不大的。而且,随着住房租赁市场的发展、租赁房投放数量的增多、居民住房观念的转变,推动房价上涨的内在动力也会逐步减弱,理性消费、理性投资的意识会逐步增强。

  在这样的情况下,如果能够让开发企业、特别是国有开发企业也更加理性一些,对房地产市场的稳定是相当有效的。更重要的,限制国有企业投资房地产,绝不只是对房地产市场有利,对企业自身、对经济结构调整、对社会资源高效利用等也有非常重要的作用。

  近年来,房地产市场出现的“地王”,很多是国有企业。为什么地方政府喜欢拉国有企业参加土地的竞拍,最主要的原因就是可以把地价拉高,从而给地方政府利用“土地财政”创造条件,其实也是抓住了很多国有企业不讲代价、不讲成本这个弱点。应当说,限制国有企业投资房地产,对房地产行业的市场化是有积极影响的,能够更好地推动房地产市场的转型。

  限制国有企业投资房地产,对于国企去杠杆作用也很大。有房地产业务的国企,大多杠杆率要高于其他国企。在土地价格已经很高、市场也趋于平稳的情况下,如果允许国企继续投资房地产,就必然会进一步提高企业的杠杆率,使去杠杆的目标难以实现。而一旦市场继续低迷,很多企业还会面临资金链断裂的风险。限制国企继续投资房地产,毫无疑问对国企去杠杆是有积极影响的,是能够更好地推动国企转型升级和健康发展的。

  限制国企投资房地产,还有利于金融“脱虚向实”。金融“脱实向虚”,已成为经济发展中非常突出的一个问题。而“脱实向虚”的一个重要标志,就是资金过度向房地产领域和开发企业倾斜。这其中,国有开发企业是非常重要的一个方面。凡是有房地产业务的国企,没有一家不是杠杆率很高、贷款规模很大的。不仅如此,在企业内部,也是房地产业务大量挤占其他方面的资金。尤其是目前市场行业不是太好的情况下,挤占现象更为突出。而为了缓解企业资金紧张的矛盾,企业又会通过各种方式到银行融资,最终又转到房地产业务上,形成恶性循环。所以,从这个角度来讲,限制国有企业投资房地产,也能推动金融“脱虚向实”。

  当然,解决国企投资房地产的问题,决不是湖北一个地方就能起到决定作用的。从央企到地方国企,有房地产业务的企业很多。在楼市调控刚刚开始时,国资委曾经表态,让78家有房地产业务的央企退出房地产市场,结果,迄今为止,退出企业寥寥无几,而且,有房地产业务的企业还更多了。这也意味着,在如何实现战略定位、产业定位方面,很多国企还是没有能够真正做到该进的进、该退的退,没有能够把战略重点放到事关国计民生的方面去,而是继续与其他所有制企业在房地产领域争利。

  面对从事房地产业务的国企数量还很多、规模也很大的现状,我们希望,在限制新增房地产投资的同时,能够用活国企的房地产存量业务,亦即将其手中的存量土地和存量房源,拿出来从事住房租赁业务,建设租赁住房,发展住房租赁市场,而不是再去从事商品房开发业务。

  要知道,在现行房地产业务格局下,住房租赁是很难实现收支平衡的。既然是国有企业,不妨在利益方面做些让渡,多发展一些房地产租赁业务。而对企业从事房地产租赁业务可能出现的利益损失,地方政府可以通过一定的政策予以扶持,譬如税收优惠、规费减免等,从而让国企从事住房租赁业务不会受损过多。如果国企能够更多进入住房租赁市场,倒也不失为一种有效选择。既退出了房地产开发市场,又托起了住房租赁市场,真正是一举多得。

  总之,对国企从事房地产业务进行限制是必须的,也是有效的,是符合当前房地产市场变化要求和国企去杠杆、促转型等方面的目标的。期待有更多地方能够出台相关政策,能够共同为房地产稳定、为国企去杠杆创造更好的条件、做出更加务实有效的努力。(中国民营经济研究会理事、经济日报-中国经济网专栏作者 谭浩俊)


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(责任编辑:邓浩)

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