学区房价格下跌,趋势中存在不确定性

2017年09月05日 07:31   来源:中国网   谭浩俊

  “几乎所有房源都有降价,还有部分急用钱的房主在交易时会进一步降价,降价幅度可达50万元。”北京市海淀区八一学校附近的房产中介对媒体记者表示,他进一步解释说,与北京“3·17”新政前相比,附近住宅包括学区房每平方米平均降价一两万元。对此,业内人士也认为,包括学区房在内的住宅价格逐渐回归合理,四季度北京房价或继续下降。随着租购同权的落实,房地产市场将更趋平稳。

  众所周知,学区房价格是经济社会生活中非常奇特的一种现象,主要源于教育资源配置的不均衡、不合理、不科学,源于现行教育制度下家长只能通过学区房来解决孩子享受优质教育资源的权利。现实情况是,即便通过学区房选择到了名师较多、资源较好的学校,是否就能享受了最优质的教育资源,也是一个问号。因为,在学校内部,优质教育资源的配置和安排,也有着很大的自由裁量权。譬如好的老师、好的班主任,都是非常重要的。不然,纵然进入到好学校。也未必能够享受到最优质的教育资源,只是感觉不同而已。

  这也意味着,学区房价格,实际也是存在很大的泡沫的。那些花了高价购房、却又没有享受到最优质教育资源的家长,实际做了“冤大头”。而随着学区房价格的下跌,这些没有真正享受到最优质教育资源的家长,有可能面临着双重损失,亦即经济和教育都没有达到自己的预期目的。因为,对绝大多数家长来说,如果房价贵一点,钱多掏一点,孩子得到了最好的教育,也就忍了。而现在,很有可能是两头一头也没有捞到,心里的感觉,也就可想而知。

  现在的问题是,随着新政的出台,以及国家在居民租房方面政策的不断推出,尤其是“租购同权”在一些地方的试行,会不会让学区房的“稀缺性”得到一定改善,让学区房的市场价值有所降低,确实是很受关注的问题。而学区房是否就此步入到平稳下跌、价格回归理性的轨道,就眼前来看,有这样的迹象和趋势。但是,从中长期来看,仍然存在一些不确定性,存在一些难以预料的因素。

  首先,政策能否保持可持续。应当说,现行政策对商品房,也包括学区房价格的影响是比较大的,尤其是一线城市,均出现了“量跌价降”现象。以北京为例,据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计,2017年8月份,北京全市二手住宅共网签7712套,环比上月增加7.7%,整体规模基本持平,但较2016年同期下滑70%。价格上,北京二手房价也经历了5月份、6月份、7月份连续3个月的环比下降,直到8月份才出现与上月持平的现象。而学区房基本是二手房,如果政策能够持续下去,学区房的价格当然会运行在下跌通道上,而不会出现反弹。这也意味着,保持政策的连续性和稳定性,对学区房价格的影响是非常重要的。

  其二,住房租赁市场能否真正发展起来。现行的住房租赁市场,总体上讲对房价是没有多大影响的,是不利于房地产市场稳定的。只有住房租赁市场真正发展起来,房地产市场的稳定性才能越来越强。因为,住房的供应与需要只是两条腿,也就注定了只能是踩高跷,稳定性很差,受各种因素影响也很大。如果有住房租赁市场做支撑,房地产市场就会成为三条腿的凳子,平衡性瞬间就会大幅提高。而现在的住房租赁市场,显然没有成为一条可用的腿。只有大力发展住房租赁市场,让租赁房的比例达到40%以上,整个房地产市场的稳定性就将大大提高。所以,在接下来的时间里,就看住房租赁市场如何发展了。一旦租赁市场活跃了,学区房也就平静了。

  再者,“租购同权”能否真正实施。住房租赁市场的发展,除了广大居民的住房观念需要转变、租房意识需要增强之外,租房与买房的权利落差能否得到有效调整,也很重要。如果租房的权利能够与购房的权利比较接近,广大居民租房的意识就能慢慢确立,住房观念就会逐步转变。也只有这样,许多困扰租房者的矛盾和问题才能得到解决。到时候,就会有更多的人选择租房。自然,所谓的学区房,也就不可能再成为抢手货。可能出现的现象是,购买学区房与租赁学区房的价格都回归理性,租赁价格出现一定幅度上涨。

  当然,就学区房来说,最核心的问题还在于教育资源的合理配置,在于优质教育资源不要过度集中。一旦教育资源配置合理、有序、均衡了,所谓的学区房也就成了最普通的商品,不可能成为抢手货。自然,售价也好,租金也罢,都不会再出格。这也意味着,目前出现的学区房价格下跌,可能是一种趋势,但到底是真趋势还是假趋势,还存在一定的不确定性。其中,政策的稳定性是保障,住房租赁市场能否得到有效发展是条件,教育改革能否推动教育资源的均衡化,则是关键。只有几个方面都同步推进,都能取得比较好的效果,学区房价格也就能够平稳有序、完全回归理性了。

(责任编辑:李焱)

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