首套房贷利率上浮有违满足“住的需求”

2017年08月25日 09:17   来源:红网   盘和林

  近日,有购房者向记者透露,自己购于南京的商品房在某股份制银行申请住房贷款时,获批的利率是在基准利率的基础上上浮30%,且首付高达五成。据该购房者介绍,该商品房为其名下的首套房。(8月23日 央视财经)

  据报道称,对于很多城市来说,首套房贷款利率政策已经由“折扣价”调整为“加价”。近期,多地传出银行继续上浮房贷利率的消息,有个别城市首套房贷款利率在基准利率的基础上上浮高达30%,另有多个重点城市首套房贷款利率按照基准利率上浮5%-10%作为“起步价”。

  利率市场化是我国一个大的趋势,在流动性趋近、银行资金成本上升的情况下,有市场调节利润是一个正常的商业行为。但住宅利率市场并不是一个完全市场化的行为。笔者认为,银行将首套房利率上浮10%-30%,有违中央制定的“满足住的需求”的房地产调控精神,或出现误伤刚需市场、劫贫济富等背离公共利益的情况发生。

  应该说,利率是影响房价变化的一个重要外生变量之一,利率的微小变动都有可能导致房地产价格的剧烈波动。房价与利率呈现负关系,即利率上升,房价会下降;利率下降,房价会上升。利率除了直接作用于房地产开发成本以外,还通过以下三个方面影响房价:一是利率下降时,各种抵押贷款将大规模进入房地产市场;二是从住房消费来看,其年成本主要是银行抵押贷款的利息。三是房地产价值是预期未来收益的现值之和,折现率与房地产价值成负相关,而与利率成正相关。

  利率是调控房地产市场的一个重要手段。此次以遏制房价疯涨为目的的房地产调控,提高利率、增加购房者成本亦是一个重要政策选项。银行的房贷利率很快从“打折”转向上浮,尤其是对多套住房者。这是符合经济学规律的。

  但需要指出的是,此轮调控并非是一刀切,而是以满足“住的需求”,打击“炒的需求”,为基本政策出发点,这也是中央调控房地产的指导精神,因此,我们可以看到,所有的信贷政策对于首套房都是“保障”思维,包括贷款比例、利率。因为首套房更接近于民生中的“安居”需求。

  “房子是用来住的,不是用来炒的”,这里面指出了住房市场的两种不同的需求市场,一是以居住等利用为目的的消费性需求;二是投资及理财等需求,相对消费性房地产需求而已,投资需求对个体、社会存在一定的风险。房地产投机(“炒的”)是房地产投资的一种特殊形式,常常给房地产带来的消极作用。但“住的需求”对持续健康的房地产市场没有危害,并不在此次“打击范围”,而是在“满足”范围。

  有人测算过,如果首套房贷利率上调,会给初次购房者带来一笔巨额利息负担。“平说财经”自媒体一篇文章算过一笔账:以2016年10月之前的政策,同样是300万元贷款,首套住房最低为85折利率,二套住房为基准利率的1.1倍计算,在30年等额还清的情况下,前者支付的利息约为226万元,后者约为306万元,多出80万元。若是上浮20%-30%,至少给初次购房者增加上百万元的利息负担。实际上,起到了“劫贫济富”的作用,有违社会公平。

  初次购房者,实际上是一个庞大的中间人群的住房需求,这部分人的住房需求不可能都由政府以共有产权、公租房、保障房来满足。我们常说,市场的归市场,保障的归保障,以首套房低利率(基准利率)满足中间人群的刚性住房需求,有助于缓解公共资源不足的压力。

  即便在利率完全市场化的美国,其房贷利率等也是受到政策管制的。因此,银行不能借利率市场化的名义,搭上房地产调控的便车,来谋求自身商业利益的最大化,房地产的利率有非常强的政策性,银行不能好处占尽,有关监管部门应该对首套房贷利率进行必要的规制,切实回归到中央满足“住的需求”的指导思想上来。

(责任编辑:李焱)

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