雄安新区没有商品房市场是否可行?

2017年04月12日 07:38   来源:中国网   余丰慧

  关于雄安新区建设的户籍、税收、投融资以及房地产的各种模式探索正在讨论甚至争议之中。这其中最受关注的是房地产建设模式。

  我们知道,雄安新区建设消息突然发布后,各路资本特别是投资投机资本蜂拥而至,据说雄安新区涉及的三个县旅馆客栈已经人满为患。这些情况不能怪罪资本与投资投机者。

  这么多年,中国房地产市场是最丰盛的盛宴,各路资本资金回报率最高的市场。只要与房地产沾上光,几乎都赚的盆满钵满。特别是在开发区、高新区、自贸区、经济开发区等五花八门的“新区”层出不穷情况下,都成为房地产炒作投资投机的目标。新区未成型,房价先上天。结果是,每一次新区开发都是一场房地产的盛宴。

  这次雄安新区建设从开始就对房地产投机炒作如临大敌,预先防范。要说雄安新区宣布后,对房地产市场是管控最严的。无论从最高层,还是到地方省市县官员,每次讲话必提到一个话题就是坚决遏制房地产投机炒作行为。以致于雄安新区一个县级领导放言对房地产投机炒作者该抓就抓,该判就判。

  不过,雄安新区包括其他所有新区建设,房地产都是一个无论如何都不能回避的话题。那么,对房地产投机炒作高度戒备的雄安新区暂时停止房地产开发、销售、过户以及关闭中介以后,究竟怎么办?一种观点认为,雄安新区不要商品房市场,学习新加坡公租屋模式。

  新加坡的房地产发展模式是80%为保障房,政府可以控制,另外20%是商品房,这样的模式可以保障居民的基本住房需求,同时使房价总体保持稳定。在新加坡,建屋发展局是唯一获授权的保障性住房管理机构,政府保障性住房由建屋发展局投资兴建,以低廉价格出租或出售给中低收入阶层。政府还制定了不同收入水平的购屋准入政策。

  新加坡的住房政策目标是“居者有其屋”,模式是政府以强大的财力建设组屋,使得超过80%的人口居住在公共组屋里,同时又以高效的机制进行管理。

  新加坡住房政策无疑是成功的。从理论上看住房最重要的土地资源,往往存在着市场失灵的状况。原因在于,垄断性和外部性,土地市场完全符合。城市住宅用地的价值完全取决于城市规划和道路交通、学校、医院等基础设施建设的环境外部性,加上土地的不可再生与地理垄断性,导致了在土地问题上单一依靠市场调控的失败。因此,土地的开发和增值收益不能成为原土地产权人、开发商和囤房投资者的私利,而应由社会共同分享,因而,政策上必须坚持普通住宅用地开发的公益性和非盈利性。 新加坡是这个理论的践行者,也取得了成功。

  同时,也必须看到新加坡住房政策的局限性。新加坡国土面积仅为700多平方公里,比未来建成后的雄安新区2000平方公里还要小得多;新加坡公民和永久居民400万左右,人均国民收入在5.5万美元以上。无论人口、财力、土地资源等要素上,新加坡政府都能承受80%的住房由政府供给。

  而白手起家的雄安新区如果没有商品房市场,政府配置公租房与廉租房的话,财力上是一大挑战。

  由政府操控住房配置,对政府的行政能力、掌控能力、分配能力等都是考验。搞不好会出现“前腐后继”情况,以及住房质量、物业管理等方面都有压力。

  房地产市场这一潭水能不能激活,或影响到雄安新区人才稳定等建设。俗话说,有恒产者有恒心,在雄安新区都是没有产权的公租房的话,能否永久拴住人才之心值得怀疑。同时,千篇一律的公租房与廉租房,也遏制住新区居民对住房更高层次、更高住房享受的需求。

  没有商品房市场,稀缺的土地资源不能效益最大化配置,也是对土地市场的扭曲。在住房政策模式上,新加坡模式是一个小众的特殊案例。这种带有明显政府计划指令配置住房政策模式,国际上效仿借鉴的并不多。同时,大多数诸如美国、欧洲等住房市场投机炒作现象并不严重,住房市场得以很好发展,居民安居上问题并不突出。

  对于住房市场关键在于下决心限制投机投资行为,雄安新区哪怕彻底取缔投机投资需求都不为过。一定要防止在住房政策上的过度计划经济模式,遏制了整个新区市场机制活力的充分发挥与市场机制方向。

(责任编辑:邓浩)

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