王振峰：看多看空都不靠谱 房地产市场将渐趋理性

    图片说明：2014年4月12日，江苏淮安一处在建房地产楼盘。图片来源：周长国 / 东方IC

　　中原地产监测的54城数据显示，4月份第一周新建住宅成交面积环比下降31.7%，此前领涨的一线城市降幅接近五成。4月份是房企实现上半年销售业绩最为关键的月份，面对房企销售压力增加，多个城市开发商已经开始“以价跑量”，暗降新盘售价。（4月14日《证券日报》）

　　面对“量价齐降”的楼市销售波动，楼市崩盘论一时间再度“甚嚣尘上”。那么，中国楼市是不是已经出现拐点了？ 

　　然而，与“看空”喊声一同响起的，是对楼市“看多”的声音——中国楼市尚在成长期，看涨将持续10-15年。住建部政策研究中心原副主任王珏林12日表示，从投资额、土地购买量等一些指标来看，当前房地产市场依然是一个发展比较稳定的状态。 

　　此外，楼市调控“去行政化”也有加速之势。杭州等部分城市已“吹风”限购政策松绑。限购政策的调整，究竟是预示着地方政府将对楼市调控有更多 “自主权”，还是一种“救市”行为？

　　面对如此“纷繁复杂”的消息，笔者认为，总的来说，过分“看空”或过分“看多”房地产市场都是不可取的。当前中国房地产市场尚处于成长期，但将渐趋理性。 

　　首先，投资是影响经济增长的要素。从中长期的经济发展趋势看，未来中国经济增长仍离不开投资这一引擎的推动。当然，投资也面临着“调结构”的问题，我们应摒弃过去那种“以GDP论英雄”的不合理投资模式，着力优化投资结构，把提高投资质效作为追求的目标。

　　目前，我国的投资主要集中在基础设施、制造业和房地产这三大领域。当前，新的增长动力尚待形成，随着城镇化的推动和服务业的加快发展，房地产投资仍将保持持续增长的态势。从这方面来看，中国房地产市场尚处于成长期，所谓的楼市“拐点”或楼市“崩盘”论过于主观。

　　其次，过分看多楼市也是一种偏执行为。现在即使唱多房市的声音不像过去那么强，所谓房价几倍翻番的论调也一直没有休止过。那么，我们从什么角度来更好地解读这方面的观点呢？笔者认为，从李嘉诚和王石这两个人对待楼市的做法或许可见端倪。

　　对于中国内地物业，李嘉诚的抛售行为虽并不意味着地产拐点到了，但从投资角度来说，内地楼市已经被看淡了。换句话说，投资（或者说投机）房地产的收益可能不如以前，中国房地产将更多地回归到实际需求这一功能层面，那句“炒楼有风险、投机需谨慎”不会仅仅只是一句笑话了。

　　而王石则更注重地产投资的区位选择，更加看重“现金流”。也就是说，“去库存”保持现金流安全，可能是王石的重要决策之一。王石用行动告诉我们，将来地产行业的利润在于转型升级，在于企业自我竞争力的实质提升。做不好这一点，遭遇残酷的行业“洗牌”将不可避免。相对于以往“圈地砌砖墙”的地产发展模式，这也是一种更为理性的选择。

　　说中国房地产市场将渐趋理性，一方面缘于当前国内不少地方的刚性需求已经提前透支，不少房企“去库存”压力山大。这将直接造成地方的楼市投资和开发进入下行通道。另一方面，中国房地产市场经过多年的“快跑疾驰”，本身也有减速调整的内在需要。   

　　未来，无论是产业结构，还是政府的管理方式都需要改变，改革将成为中国经济成长的最大推动力。在中国经济新的变革浪潮中，房地产市场不可能再延续“野蛮”发展了，市场将呼唤楼市回归理性。（中国经济网网友 王振峰）


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